建立质量、环境和职业健康安全一体的管理体系是物业管理企业完善内部管理，建立现代企业制度的必然趋势，是成为高品质物业管理企业的标志。本文从以下几个方面阐述上述管理体系的运行中应该注意和重点把握的几个问题。
一、要有效地进行内部审核
内审，它能动态地显示质量、环境和职业健康安全管理体系的运行状况，是企业自我审核、自我约束、自我完善的一种系统性的活动，是保证公司管理体系更加有效运行的重要手段，同时也是通向管理评审和现场审核的重要环节，故内审要注意以下几个方面的内容：
1.明确内审目的和范围
内审的目的是验证企业所制定的管理体系的符合性、有效性和适宜性，通过自我诊断的方式来发现问题并分析问题产生的原因，从而解决问题，防止同类问题的再次发生，以增强体系自身的免疫力和适宜性，目的不明确，就很容易迷失方向，使该发现的问题没及时发现、解决。
范围即管理体系覆盖的范围及其承诺和实施的范围，一般以公司部门、场所、过程等来表示，内审时要主次分明，抓重点和难点问题出现且集中频繁的部门展开工作，要围绕与体系运行有直接关联的部门和要素进行。
2.开好首末会议
首次会议是实施内审工作的开端，是审核组全体成员与受审方有关人员共同参加的会议。内审工作的成效，关键在于公司人员对内审工作的认识、理解和相互配合支持的程度。所以要利用首次会议统一思想，详细陈述内审目的、范围及依据，澄清有关问题。审核组和被审核部门之间应建立一种相互信任、友好、和谐的协作关系。
末次会议的召开就意味着内审工作的结束，但内审中发现的不符合项的纠正工作要通过跟踪验证来完成，因此，要选择一个适当的时机，把内审员和相关人员集中起来，通报内审情况，统一思想和认识，做好纠正措施的落实和跟踪验证。同时，对不符合项做统计、分析、归纳，让大家充分了解管理体系运行中存在的问题，进一步完善体系的建立，为管理评审打下良好基础。
二、明确环境因素和危险源是环境和职业健康安全管理体系的管理核心
各公司在识别其物业服务中环境因素和危险源，评价出重要环境因素和重大危险源，其目的在于制定环境和危险源的管理目标和指标。在此基础上，进一步制定旨在实现目标和指标的环境和健康安全管理方案，明确规定有关职责和具体实施的方法及时间表，并根据其环境和健康安全方针、目标和指标，确定并控制与评价出的重要环境因素和重大危险源有关的运行和活动，确保这些活动在程序规定的条件下运行。
物业管理企业的运行活动中，可能是有对环境和安全健康产生重大影响的关键特性，例行的监视和测量工作必不可少，通过监视取得的环境绩效，有关的运行控制和目标、指标的实现程度，客观反映环境和职业健康安全管理体系运行的有效性，并针对发现的问题，采取适应的纠正或预防措施，以达到企业在环境因素和危险源的控制上形成一个PDCA的循环。
三、不断强化人员培训
1.明确培训的目的
培训的目的就是为了实现公司目标，满足员工的发展要求，满足客户和其他相关方的需求和期望。通过培训，使员工具备与工作有关的知识和技能。
2.培训的主要内容：
1)与所从事的工作相关的专业知识、技术标准、方法、规范和仪器、设备原理等；
2)操作技能、管理技能、沟通技巧等；
3)相关法律法规和政策要求；
4)职业道德、行为规范和安全保卫方面的知识；
5)管理体系文件学习、质量、环境、安全意识的培训。
3.培训的组织实施
应根据公司制定的“人员培训控制程序”的要求开展培训，培训的基本环节包括：制订培训计划、按计划进行培训、培训考核及效果评价、保持适当的培训记录四个方面。特别提醒注意的是，为了达到预期的培训效果，要及时进行培训考核和效果评价，并对结果加以改进，寻找改进的机会，制定整改措施，并将其纳入下一阶段的培训计划中。
四、不断地进行体系文件的修改和完善
管理体系文件能否适应实际工作的需要，需要在实践中不断验证、完善和补充。在文件更改时，应由文件更改提出人或部门负责填写“文件更改申请单”，说明更改原因，对重要技术参数的更改应附有充分证据，并需经过原批准人的再次批准，需要注意的是，文件更改批准后，文件管理人员应及时办理实施更改并同时做好更改标记或收回作废的旧文件，对合同等文件的更改一定要得到顾客的认可。
五、全面贯彻持续改进的要求
持续改进是企业永恒的目的，因为物业服务质量是满足顾客对服务、过程或体系要求的能力，而顾客对物业服务质量的要求是在不断变化和提高的，为了取得竞争优势就必须不断改进和提高服务质量。
坚持物业服务质量改进是使物业服务质量的管理从追求符合发展到追求最佳化，持续改进能使企业的各项管理思想从单纯的管理发展到创新。企业的持续改进应包括：了解现状、建立目标、采取措施和分析结果，把更改纳入企业文件等活动，具体做法有：
1)不断完善质量、环境和职业健康按方针、目标和指标的建立和实施，公司全部体系的运行都是围绕方针、目标和指标展开的。公司内各部门除了要对目标和指标进行分解、跟踪实施总结外，还要依公司经营情况，适时对目标和指标进行完善和提高，并在公司内营造一个激励改进的氛围和环境。
2)通过内部审核，了解和发现管理体系运行中的一些薄弱环节，并通过数据分析等手段，找出顾客不满意、服务不好、过程不稳定的事项，并及时实施纠正和预防措施，避免不合格的发生和再发生。
3)通过管理评审中对管理体系的适宜性、充分性、有效性进行评价，发现管理体系有效持续改进的机会。
六、全员参与，克服体系运行中的冷热病
从文件的编写，到方针、目标的实现等一系列管理体系的运行中都需要集思广益，使之融入到整个管理体系中，要跳出体系的运行责任只落在几个人身上的怪圈，只有全员参与，才能实现企业方针、目标和指标，只有全员参与，才能充分调动员工的积极性和创造性，才能提高企业的整体素质，体现以人为本的思想。
同时，要努力克服体系运行中的冷热病，具体表现为：只有到了内审的时候才开始意识到企业在贯标，才开始不慌不忙地找资料、补记录、写回记录，到需要进行管理评审时才开始仓促地进行目标实现情况的分析，才来进行数据的东拼西凑，到接受外审时，才开始紧张忙碌一阵子，过后，又恢复常态，依旧我行我素，以前怎么做，还怎么做，体系文件的要求，“办事按依据，办完留证据”的准则都扔到了一边去。这样的运行，只能是形式上的贯标，难以起到提升企业整体素质、工作质量和效果的作用。这一点在体系运行过程中应尤为注意并努力纠正和克服。
3.培训的组织实施
应根据公司制定的“人员培训控制程序”的要求开展培训，培训的基本环节包括：制订培训计划、按计划进行培训、培训考核及效果评价、保持适当的培训记录四个方面。特别提醒注意的是，为了达到预期的培训效果，要及时进行培训考核和效果评价，并对结果加以改进，寻找改进的机会，制定整改措施，并将其纳入下一阶段的培训计划中。