摘要：本文就高层建筑消防设施中的消火栓给水系统、火灾自动报警系统、自动喷水灭火系统、气体灭火系统、防火分隔系统、防排烟系统、应急照明及疏散指示系统、消防通讯系统、消防电梯、消防电源等验收常见问题和维护保养的现状及存在的问题进行剖析，提出如何进行验收和如何对建筑消防设施的维护保养加强管理，对建筑消防设施的管理及监督部门具有现实的指导意义。
关键词：高层建筑 消防设施 验收 维护保养
一、高层建筑的发展趋势。
随着社会主义市场经济的深入发展，我国城市建设发展迅速，作为现代化城市标志之一的高层建筑、超高层建筑已大量投入使用。根据调查，截止至1991年底止，全国已经建成的高层建筑共有13000余幢，其中高度超过100米的高层建筑近70幢。现在各大城市的高层建筑与日俱增近几年，随着电子信息产业飞速发展，高层建筑物消防设施的智能化程度也越来越高。
二、高层建筑消防设施验收常见问题。
（一）消火栓给水系统：
1、消防水池：有效容量偏小、合用水池无消防专用的技术措施、较大容量水池无分格措施。
2、消防水泵：流量偏小或扬程偏大，一组消防水泵只有一根吸水管或只有一根出水管，出水管上无压力表、无试验放水阀、无泄压阀，引水装置设置不正确，吸水管的管径偏小，普通水泵与消防水泵的偷梁换柱。
3、增压设施：增压泵的流量偏大。
4、水泵接合器：与室外消火栓或消防水池的取水口距离大于40m、数量偏少、未分区设置。
5、减压装置：消火栓口动压大于0.5Mpa的未设减压装置、减压孔板孔径偏小。
6、消防水箱：屋顶合用水箱无直通消防管网水管、无消防水专用措施、出水管上未设单向阀。
7、消火栓：阀门关闭不严，有渗水现象；冬季地上室外消火栓冻裂；室外地上消火栓开启时剧裂震动；室内消火栓口处的静水压力超过80mH2，没有采用分区给水系统；室内消火栓口方向与墙平行（另外，目前新上市的消火栓口可旋转的消防栓质量有一部分不过关，用过一段时间消火栓口锈使，影响使用）；屋顶未设检查用的试验消火栓。
8、消火栓按钮：临时高压给水系统部分消火栓箱内未设置直接启泵按钮，功能不齐。（常见错误有4 种类型：消火栓按钮不能直接启泵，只能通过联动控制器启动消防水泵；消火栓按钮启动后无确认信号；消火栓按钮不能报警，显示所在部位；消火栓按钮通过220V 强电启泵。）
9、消火栓管道：直径小；采用镀锌管，有的安装单位违章进行焊接（致使防腐层破坏，管道易锈蚀烂穿，造成漏水）。
（二）火灾自动报警系统：
1、火灾探测器：选型与场所不符；安装不牢固、松动；安装位置、间距、倾角不符合规范和设计要求；探测器的确认灯未朝向便于人员观察的主要入口方向；探测器编码与竣工图标识、控制器显示不相对应，不能反映探测器的实际位置；报警功能不正常。
2、手动火灾报警按钮：报警功能不正常；报警按钮编码与竣工图标识、控制器显示不相对应，不能反映报警按钮的实际位置；安装不符合规范和设计要求；安装不牢固、松动、倾斜。
3、火灾报警控制器：未选用国家质量认证的产品，安装不符合要求，柜内配线不符合要求，火灾报警控制器电源与接地形式及隔离器的设置不符合要求，控制器13种基本功能（供电、火灾报警、二次报警、故障报警、消音复位、火灾优先、自检、显示与记录、面板检查、报警延时时间、电源自动切换、备用电源充电、电源电压稳定度和负载稳定度功能）不能全部实现，主、备电源容量、电源电性能试验不合格。
4、火灾显示盘：未选用国家检测中心检验合格的产品，安装不符合要求，电源与接地形式不符合要求，火灾显示盘的8种基本功能（报警、二次报警、消音复位、故障报警、面板检查、电源转换、延时时间、记时功能）不完全符合要求，电源容量、电源电性能试验不合格。
5、系统工作和保护接地不符合要求。
6、消防联动控制设备：未选用国家质量认证的产品，安装、配线不符合要求，13种基本控制功能（为其相连的设备或部件供电、接收并发出火灾报警信号、发出联动控制信号、输出和显示相应控制信号、完成相关功能、手动或自动操作方式、单路受控设备的手动控制、故障报警、本机自检及面板检查、总线隔离器设置、手动复位不应改变原状态信息、电源转换、显示和记录、编程时不应引起程序意外执行）不能完全符合要求，电源容量、电性能试验不符合要求。
7、布线不符合要求。
（三）自动喷水灭火系统：
1、消防水池、消防水泵、水泵接合器、消防水箱（可参见消火栓系统）另外，消防水箱出水管处设置的止回阀与水箱底的垂直距离太小（通常不足 1m），放水试验时，水流指示器不能报警。
2、稳压系统：稳压泵的流量偏大，稳压泵的位置设置不符合要求（在高位水箱处设置稳压泵，就近接入自动喷水灭火系统的立管顶部）。
3、减压装置的设置不符合要求。
4、湿式报警阀：设置的地点不适宜，供水控制阀未设置。
5、水流指示器前未安装信号阀或与水流指示器间的距离小于300mm。
6、末端试验装置（试验阀、压力表、排水管），试验管径小于25mm。
7、系统联动试验时，末端试验阀打开，压力表读数小于0.049Mpa。
8、喷头：选型不符合要求，与大功率发热灯具和通风管风口距离近。
9、泄压阀：在水泵的出水管上未装设泄压阀。
10、有的安装中未按规定对管网进行冲洗、试压、保压试验，有的管道接头有渗漏水现象，有的管道内有杂物，容易堵塞喷头。
11、套管与所穿管道间隙未用相关材料进行填充。
12、压力开关、水力警铃误报警。
（四）气体灭火系统：
1、围构物件的抗压强度不足。
2、火灾时，气体灭火系统的联动控制不能做到关闭开口、停止风机等功能。
3、火灾时，气体灭火场所排烟联动控制不能关闭排烟设施。
4、喷嘴的安装位置及间距不符合设计要求。
（五）防火分隔系统：
1、用于疏散通道上的防火卷帘两侧未设置火灾探测器组，且两侧未设置手动控制按钮。
2、疏散通道上的防火卷帘不能实现“两步”降。
3、用作防火分隔的防火卷帘，火灾探测器动作后，卷帘没有下降到底。
4、同一防火分区内用作防火分隔的防火卷帘，火灾探测器动作后，多樘卷帘没有群降。未按着火层和上、下层同时动作的要求进行调试。
5、防火卷帘控制装置未采用消防电源供电。
6、防火卷帘动作后的反馈信号在消防控制室内不能显示。
7、单片式卷帘未加水幕保护。
8、防火门联动控制时，防火门不能自动关闭且不能向消防联动控制装置反馈动作信号。
9、常开式双扇防火门未装设闭门器和顺序器等。
（六）防排烟、空调通风系统：
1、机械排烟系统的排烟量偏小，机械防烟系统的正压送风量偏小。
2、高层建筑的不具备自然排烟条件的防烟楼梯间、合用前室未设机械防烟设施。
3、建筑高度超过50m的一类公共建筑和超过100m的居住建筑的楼梯间及前室采用自然排烟，而未设置机械防烟设施。
4、设置机械排烟的地下室未设置送风量不小于排烟量50%的送风系统。
5、地下室机械排烟系统的排烟口与排风口不能联动切换。
6、排烟口、送风阀打开不能联动风机启动。
7、通风、空调系统的风管穿越防火分区、穿越通风空调机房及重要的或火灾危险性大的房间隔墙和楼板处未设防火阀。
8、厨房、浴室、厕所等垂直排风管道，未采取防火回流的措施，未在支管上设置防火阀。
9、防排烟风机远程不能停止，并未设手动直接控制，原有的大部分工程防排烟风机远程控制均能启动，但远程停止不能实现。
10、同一楼层的几个送风阀（排烟口）的反馈信号并接而未串接。
11、排烟风机入口处和在排烟支管上未设排烟防火阀，排烟防火阀未与排烟风机联锁，平时不能自动关闭。
12、送风口设置位置偏高，排烟口设置位置偏低。
13、一类高层建筑和建筑高度超过32m的二类高层建筑的建筑面积超过100m2的地下室未设机械排烟系统。
14、一类高层建筑和建筑高度超过32m的二类高层建筑的无直接自然通风，且长度超过20m的内走道或虽有直接自然通风，但长度超过60m的内走道未设机械排烟系统。
15、正压送风系统的新风入口设置位置不当。
16、高层建筑的裙房部分不具备自然排烟条件的前室（或合用前室）不宜设置局部机械排烟设施，应设置局部正压送风系统。
17、防排烟间前室的正压送风系统应在其加压风机的吸入管上设置止回阀或与风机开启连锁的电动阀，中庭的机械排烟系统也应在排烟风机的吸入管上设置止回阀或设置常闭排烟阀（排烟防火阀联动时打开）
18、防烟楼梯间和合用前室共用同一加压送风系统，在通向合用前室的支风管上未设压差自动调节装置。
19、防排烟风机设计位置不当。
20、机械加压送风系统的吸入口未设置止回阀或与风机联锁的电动阀。
21、通风和空气调节系统穿过防火墙、变形缝各２ m 范围内的风管保温材料，未采用非燃材料。
22、控制室不能显示通风和空气调节系统防火阀的工作状态，且不能关闭联动的防火阀。
（七）火灾应急照明、疏散指示和消防通讯、火灾事故广播及火灾警报装置：
1、火灾应急照明、疏散指示数量小、照度不足、安装位置不当。
2、消防外线电话、专用电话、消防电话插孔和火灾警报装置的设置不符合要求。
3、控制中心报警系统，火灾时不能在消防控制室将火灾疏散层的扬声器和公共广播扩音机强制转入火灾事故广播状态，应急广播未按着火层和上、下层同时动作的要求进行调试。。
4、控制中心报警系统，消防控制室不能监控用于火灾事故广播时的扩音机的工作状态，且不具有遥控开启扩音机和采用使扬声器播音的功能。
（八）消防电梯：
1、井道未按规范要求独立设置（有的消防电梯与客梯合用井道，相互之间无有效防火分隔）。
2、消防电梯机房与其他电梯机房之间未按规范要求进行有效防火分隔。
3、井底未设排水设施或排水井容量小于2.0m3或排水泵的排水量小于10 升/秒。
4、首层未设供消防员专用的操作按钮。
5、有的电梯迫降后，不能继续投入运行。
（九）消防供电：
1、在一级负荷的供电系统中,二路独立供电的高压单元回路,任一回路故障,其高压侧母联开关只靠手动不能联锁投入。
2、当一路高压供电而另一路为自备发电机供电的一级负荷系统，当市电高压故障，而自备发电机往往只能靠手动投入到低压侧母线供电。
3、一类高层建筑自备发电，应设有自动启动装置，并能在30s内供电，但多数发电机未设电压监视装置，故只能靠手动启动。
4、有些控制箱未设置在消防控制室直接手动启动的引出端子及相应设备。
5、消防控制室无法监视重要消防设施的供电电源。
6、有的重要消防供电回路开关不具备选择性。当启动消防泵时，因启动电流大，控制箱自动开关未跳闸，反而越级跳到电源侧或配电室低压母线侧。
7、水泵、防排烟风机、消防电梯等设备，其供电线路未选用耐火型电缆。
8、楼梯间集中供电的疏散照明灯，在火灾时不能自动点亮。
9、在火灾时继续工作的场所（如配电室、水泵房等）应急照明时间不够，且照度低。
10、有的系统不能满足二路供电的要求，有的虽配备了发电机，但容量偏小，不能满足负荷要求。
11、配线安装不符合要求。
验收中出现的诸多问题，究其原因有：一是一些设计单位领导对消防设计重视不够，没有建立严格的审查制度；有的虽有制度，但流于形式；有的设计人员对相关规范不熟悉，凭印象、经验设计。二是由于公安消防机构从事建筑防火审核的人员少，但工程项目多，有些人员对自动消防设施设计图纸审核不仔细，没有及时发现问题。三是施工安装单位工程技术人员配备不到位，有的没有固定的施工安装队伍，接到工程随意转包；有的单位甚至出卖资质，随意让人挂靠。四是一些社会闲散人员通过关系接到工程后，临时招兵买马，找个单位一挂，就开始施工安装，到了验收时一问三不知，特别是一些隐蔽工程，在检测验收时根本无法检查，给建筑的安全使用留下了隐患。
三、严把高层建筑消防设施验收关及验收应把握的重点：
竣工验收是在建筑物模拟火灾状态下对消防设施功能的一次全面检阅。抓好建筑消防设施的竣工验收，是防止给建筑遗留隐患的前提。消防监督部门应要求消防设施在验收前必须首先经检测合格。在竣工验收时，消防监督部门要按照有关消防设施验收规范和设计要求，对消防设施进行全面仔细地检验和评定，对任何存在问题，必须责令找出原因并彻底改正。如果一次验收通不过，一定要坚持原则，按规定要求进行整改，并重新组织验收，直到全部通过为止，而不能丧失立场卖人情、图私利，“睁只眼、闭只眼”，充耳不闻，糊涂把关。
（一）消火栓给水系统验收应把握的重点：
1、图纸、资料的审查：初始设计图纸、施工图纸、设计变更及竣工图，水泵、室内外消火栓、消防水泵接合器及闸阀等主要设备的性能指标的资料和产品合格证书，隐蔽工程的施工验收记录、管道通水冲洗记录、管道打压试验记录、水泵等消防用电设备的试运转记录、工程质量事故的处理记录。
2、系统安装情况的一般性检查：主要检查消防水泵、水泵接合器、消防水池取水口、室内外消火栓及闸阀等主要设备的安装与图纸是否相符，使用是否方便，有无正确的明显标志，有无外观损坏及明显缺陷；系统中各常开或常闭闸阀的启闭状态是否符合原设计要求；在气候较冷的地区，验收时一定要注意检查地上消火栓在安装时管线是否在防冻层以下；消火栓周围是否保证有足够的泄水区，以防止系统意外冻坏。
3、系统综合性功能试验：根据原设计的不同要求，对消防水泵分别进行自动、手动、远程和泵房内就地启泵的试验；消防水泵组的主泵与副泵互为备用功能的相互切换试验；系统压力试验和供水试验；对系统最不利点和系统重点保护部位的消火栓使用水带、水枪进行出水试验。
（二）火灾自动报警系统验收应把握的重点：
1、图纸、资料的审查：初始设计图纸、施工图纸、设计变更及竣工图，火灾探测器、报警控制器、火灾显示盘、手动火灾报警按钮、消防联动控制设备等主要设备及线路的性能指标的资料和产品合格证书，隐蔽工程的施工验收记录、报警系统检测报告等。
2、一般性检查：实地查看或用相应工具（钢卷尺、千分尺、测距仪、电子倾斜仪、试验器等）测量系统的布线、系统的接地、系统每个回路导线的绝缘电阻值、管路的保护材料，火灾探测器安装位置、间距及确认灯、手报的安装位置、间距、数量，火灾报警控制器的安装、柜内布线、电源与接地形式，火灾显示盘安装位置、柜内布线、电源与接地形式，联动控制设备的安装、配线。
3、系统综合性功能试验：火灾探测器模拟报警试验及核实编码，火灾报警控制器和火灾显示盘的自检等其他功能、电源转换、消音、复位操作、电源容量、电源电性能、隔离器设置检验，联动控制设备的故障报警、自检、控制、火灾信号接收功能和电源容量、电性能检，核实手动火灾报警按钮编码。
（三）自动喷水灭火系统验收应把握的重点：
1、图纸、资料的审查：初始设计图纸、施工图纸、设计变更及竣工图，喷头、水流指示器、报警阀组、消防水泵、消防水泵接合器及闸阀等主要设备的性能指标的资料和产品合格证书，隐蔽工程的施工验收记录、管道通水冲洗、打压试验记录、水泵等消防用电设备的试运转记录，工程质量事故的处理记录。
2、系统安装情况的一般性检查：检查消防水泵、水泵接合器、消防水池取水口、及闸阀等主要设备的安装与图纸是否相符，使用是否方便，有无正确的明显标志，有无外观损坏及明显缺陷。现场查看、测量喷头类型、布置间距、数量，管网的管材及管径、管网连接形式和质量、管道安装的位置及配水管设置的喷头数量，末端试水装置，管道减压措施，系统排水装置等。
3、系统综合性功能试验：根据原设计的不同要求，对消防水泵分别进行自动、手动、远程和泵房内就地启动的试验；消防水泵组的主泵与副泵互为备用功能的相互切换试验；根据有关要求进行水压试验和气压试验；对报警控制装置功能进行检验（如：湿式、干式系统的喷头动作后，是否由报警阀组的压力开关直接连锁控制并自动启动供水泵。消防控制室(盘)能否控制水泵、电磁阀、电动阀等的操作，并能显示水流指示器、压力开关、信号阀、水泵、消防水池及水箱水位、有压气体管道和电源等是否处于状态的反馈信号）；报警阀功能试验（打开报警阀，查看测量报警动作状态，输出信号情况和消防水泵启动、联动、控制盘显示情况是否符合检验要求；打开放水试验阀，测量水的流量和压力应符合检验要求）；
系统联动试验（模拟火灾信号，火灾自动报警系统应发出声光报警信号并启动自动喷水灭火系统；启动末端试水装置处放水）。
（四）气体灭火系统验收应把握的重点：
1、图纸、资料的审查:初始设计图纸、施工图纸、设计变更及竣工图，灭火剂贮存容器、集流管、选择阀、灭火剂输送管道、喷嘴的型号规格等主要设备的性能指标的资料和产品合格证书，隐蔽工程的施工验收记录、管道水压强度密封性试验记录，工程质量事故的处理记录。
2、系统安装情况的一般性检查：现场查看、测量贮存容器的外观和压力表、灭火剂充装量和充装压力，集流管、驱动装置的安装，选择阀、喷嘴、灭火剂输送管道外观与安装，安全要求（是否设置切断自动控制系统的手动装置、火灾和灭火剂施放的声报警器、事故照明和疏散指示标志、机械排风装置等），系统控制与操作装置。
3、系统综合性功能试验：紧急切断和模拟启动、自动喷气、手动喷气试验。
（五）防火分隔系统验收应把握的重点：
1、图纸、资料的审查：初始设计图纸、施工图纸、设计变更及竣工图，防火卷帘、防火卷门机或普通卷门机、防火卷帘控制装置、防火玻璃、防火门及安装在门上的锁、合页、插销等五金配件性能指标的资料和产品合格证书，隐蔽工程的施工验收记录，工程质量事故的处理记录。
2、一般性检查：现场查看、测量防火卷帘板嵌入导轨深度、卷门机性能、防火门安装要求。
3、系统综合性功能试验：控制装置试验（现场操作按键盒的上升、停止、下降操作指令，控制装置能否接收火灾探测器感烟、感温报警及实现逻辑动作功能试验），消防联动控制装置控制及反馈试验。
（六）防排烟、空调通风系统验收应把握的重点：
1、图纸、资料的审查：初始设计图纸、施工图纸、设计变更及竣工图，机械加压送风机、机械排烟风机、排烟防火阀、防火阀等主要设备性能指标的资料和产品合格证书，隐蔽工程的施工验收记录，工程质量事故的处理记录。
2、一般性检查：现场查看、测试机械加压送风机和机械排烟风机安装、运转及电源切换，加压送风口、排烟口、排烟管道安装，通风、空调系统设置，排烟防火阀和防火阀的设置及性能。
3、系统综合性功能试验：机械防烟、排烟和通风和空气调节系统联动控制功能试验。
（七）火灾应急照明、疏散指示和消防通讯、火灾事故广播及火灾警报装置验收应把握的重点：
1、图纸、资料的审查：初始设计图纸、施工图纸、设计变更及竣工图，火灾应急照明、疏散指示标志、扬声器、备用扩音机、火灾警报装置等设备性能指标的资料和产品合格证书，隐蔽工程的施工验收记录，工程质量事故的处理记录。
2、一般性检查：现场查看、测试火灾应急照明和疏散指示标志安装、功能及照度，外线、消防专用电话、消防电话插孔的设置，火灾事故广播、扬声器、火灾警报装置、备用扩音机的设置及性能。
3、系统综合性功能试验：火灾广播控制功能试验。
（八）消防电梯验收应把握的重点：
1、图纸、资料的审查：初始设计图纸、施工图纸、设计变更及竣工图，隐蔽工程的施工验收记录，工程质量事故的处理记录。
2、一般性检查：现场查看、测试消防电梯数量、位置、性能要求及防水措施，火灾应急照明和疏散指示标志安装、功能及照度，外线、专用电话、电话插孔的设置，火灾事故广播、扬声器、备用扩音机、火灾警报装置的设置及性能。
3、系统综合性功能试验：消防电梯的控制功能（手动、控制室、联动控制）试验。
（九）消防供电：消防供电验收应把握的重点：查看技术资料，现场查看、测试消防电源负荷级别、切换方式、自备发电的启动方式、消防配电线路。
四、高层建筑消防设施维护保养的现状及存在的问题。
（一） 大中城市的高层建筑消防设施基本上落实了维护保养，与具有资质的消防技术中介服务组织签定维护保养合同，明确厂双方职责。目前，在部分城市建立了火灾报警监控网络系统, 在消防监控和灭火救援方面发挥了重要作用。如天津，凡全市具有火灾自动报警系统的单位都与消防中介组织（北方信息产业有限公司）实现了火灾自动报警监控联网，签定了消防设施维护保养合同，明确了职责，整体提高了消防设施的维护水平。
（二） 随着电子技术的快速发展，消防电子产品种类繁多，一个城市内高层建筑消防设施的消防电子产品种类也很多，技术支持要求高。一个消防维护公司维护几十栋高层建筑消防设施是常有的现象，对维护公司的人员素质和内部管理提出了很高的要求。
（三）消防设施维护保养合同签订期限受到制约。现在普遍签定的合同都是一年期限，造成维护公司对消防设施的技术性能不愿过多地去了解，对消防设施存在的技术问题不愿下功夫认真解决，采取应付拖时间的策略，对出现的问题治标不治本，造成维护保养合同年年签，维护公司年年换，消防设施越维护问题越多的现象。
（四） 维护技术无定事，维护报表不明确。消防设施的维护是从技术上的维护和责任上的落实，如何反映出来，维护报表及报告是核心。现在维护报表及报告通常用“一切正常”的语言来反映，无一些技术参数来说明消防设施的运行状态。
（五） 随着市场体系的不断完善，消防设施维护保养也纳入了招投标的范围。往往出现投标单位消防设施维护保养费相差悬殊，造成招标单位无法按程序进行。少数投标单位以价格战恶意竞争，给正常的消防设施维护保养市场带来不利因素。
（六） 消防部门对消防设施维护的监督力不从心，表现在消防监督人员的素质和监督检查的手段上。建筑消防设施涉及到自动化系统、强弱电系统、给排水系统、建筑结构和暖通空调系统等方面的基础知识，要融会贯通非一朝一夕之功夫，消防监督人员的个人素质是根本。在建筑消防设施的监督检查中，往往采取眼观手摸的简单手段，判断建筑消防设施的正常与否，降低了消防部门的权威性。
（七） 检查中发现存在比较突出的问题具体表现有：一是个别单位建筑消防设施损坏、故障。例如火灾自动报警系统的部分探测器失效、防排烟系统某个送风口打不开或风量不足、报警系统主机故障、消防水泵不能启动，一旦发生火灾，消防设施形同虚设；二是设施停用。一种是故意停用的，如火灾报警系统因经常误报而被业主嫌烦关掉的；娱乐场所为降底照明度而关闭出口灯、指示灯，为使用方便而常开防火门、常闭排烟窗的。另一种则是无意停用的，如消防水泵出水口阀门关闭，气体灭火系统、风机、水泵被停电的。三是设施缺少。一种是历史遗留的大问题，如缺少自动喷水灭火系统，室内消防栓系统，因此整改难度相当大；另一种是被拆除的表层设施，如防火门、应急灯等。四是消防设施质量不过硬。一种是隐蔽工程类，如某高层建筑装修改造时发现，吊顶内自动喷水系统支管通过横梁时，需绕梁弯曲，施工人员为安装方便，把支管断开，横梁两边支管相互不通，导致每层有一半区域的喷水头无水。第二种是消防产品的质量问题，如应急灯的照明时间、防火门的耐火极限与实际不符。
五、 如何对现有建筑消防设施的维护保养加强管理，笔者认为应采取以下主要措施：
（一）培育和规范维护保养消防中介的行为。
1、 强化建筑消防设施维护保养资质管理，实行市场准入制度。定期对消防中介服务组织进行抽查、测试、考核，形成优胜劣汰的机制。
2、 随着建筑消防设施维护保养招投标机制的不断完善，维护保养收费定额标准迫切需要有关部门制定市场指导价格，增加维护保养市场透明度，以防恶意竞争，使建筑消防设施维护保养成本公平合理。
3、 统一维护保养技术标准，定期向消防部门报告建筑消防设施维护保养的状况。消防部门应会同有关部门尽快制定建筑消防设施维护保养技术标准，以技术参数为核心定量定性地反映建筑消防设施的运行状态和维护保养的情况，整体提高维护保养的水平。
（二）消防设施单位制度要健全、管理要跟上，做到软件不软。
l、内部建立责任制，落实责任人，按“谁主管、谁负责”原则来管消防设施。一是明确责任人，落实责任人。单位法人代表是第一责任人，分管领导是具体责任人，管理使用者是直接责任人。二是签订责任状。主管部门同所属单位签订，法人代表与分管领导签订，分管领导与具体责任人签订，一级管一级，一层抓一层，级级负责、层层落实。三是赋予责和利，每个管理者既要承担责任又要有相应权利，尤其要明确奖惩措施，做到奖优罚劣，赏罚分明。
2、建立一档二薄三查制。一档，即是防火档案，按照重点单位管理做法，建立消防设施防火档案。二薄，即设立日查登记薄、月查登记薄，每个单位每日都应进行检查，并认真填写登记，也作为值班记录。月查登记薄一式两份，一份送当地消防监督部门备查，一份送本单位领导审查。三查，即实行日查、周查、月查。针对不同规模和不同类型的消防设施，由单位消防负责人制定相应的日查、周查、月查的内容和方法，并组织实施。
（三）消防监督部门要加强消防设施监督检查的力度和监督手段。
切实有效的消防监督也是保证自动消防设施常久好用的一个重要因素。作为消防监督部门的一个监督重点，消防部门必须花较大精力监督各单位消防设施的管理情况。消防监督部门对消防设施实施有效监督，必须注重提高业务、宣传指导、依法处理三个环节。
1、 提高业务。高层建筑消防设施拥有较高的技术含量，要加强对消防设施的监督，就必须首先提高消防监督人员的自身业务素质。消防监督人员要通过各种渠道，积极主动地不断学习新知识，掌握新技术，努力提高自己的业务技术水平。不能想象，面对蕴含消防技术的消防设施，一个知之甚少、甚至一无所知的人是如何去监督指导的。事实上，当前消防部门还不可否认地存在着整体监督水平欠高的不足，因此，尤其有必要强调提高业务技术，提高监督能力，为加强对消防设施的监督打下扎实的基础。
2、宣传指导。不懂消防设施的先进技术，是导致维护保养差的一个主要方面。为此，消防监督部门在对高层建筑消防设施实施监督的同时，还必须对相应的管理操作人员进行针对性的培训指导，通过培训班、消防技术讲座等形式来建立一支懂管理、会操作的建筑消防设施管理队伍，实现建筑消防设施操作管理持证上岗。
3、依法监督。在监督单位自查自改的同时，公安消防机构也应加强检查，加大执法力度。每次消防设施监督检查要尽可能全面，特别是联动、启动风机，水力警铃和双电源切换等单位消防员日常不敢自查的设施，更应认真检查。严格落实专业检测制度，每年按期上交检测报告。对建筑消防设施有重大缺陷的单位，应建立专档，跟踪督查，做到不消除隐患不销档。对那些消防设施方面存在隐患又拒不整改的单位和个人，要充分履行监督职能，坚持以事实为依据，按照消防法规和有关规定坚决惩办。
随着社会技术的进步，建筑消防设施本身的技术水平也必将越来越高，在预防重、特大恶性火灾事故方面必将做出了更大的贡献。只要在运用建筑消防设施的过程中，做到“硬件过硬”、“软件不软”，并辅之以切实有效的监督，保证建筑消防设施良好的运行状态和可靠性能，可以预料，在不远的将来，我国的建筑自动消防设施必将担负起建筑防灾的重任。
参考资料：
[1]《高层民用建筑设计防火规范》（2001年版）GB50045－95
[2]《火灾自动报警系统设计规范》（GB 50116-98）
[3]《火灾自动报警系统施工及验收规范》（GB 50166—92）
[4]《自动喷水灭火系统设计规范》GB50084－2001
[5] 自动喷水灭火系统施工及验收规范GB 50261—96(2003 年版)
[6]《建筑消防设施检验规程》（宁夏隆泰华消防工程有限公司）
[7]杜红编著《防排烟工程》（人民警察高等教育规划教材）
[8] 《电气装置安装工程施工及验收规范》GBJ232-82
[9]《中华人民共和国消防法》、《天津市消防条例》、《机关、团体、企业、事业单位管理规定》（公安部61号令）、《消防监督检查规定》（公安部36号令）
[10] 陈南编著的《火灾监控技术》一书